Kembali pada tahun 2010, ketika Kota Los Angeles pertama kali mengusulkan perpanjangan sistem jalur cahaya Green Line-nya ke daerah Redondo Beach Galleria / Torrance, pemilik properti di daerah itu menyuarakan keprihatinan atas dampak ekonomi seperti perluasan yang mungkin terjadi di rumah mereka. dan perusahaan komersial. Itulah sebagian alasan mengapa, hingga 2018, departemen Metro (sebelumnya dikenal sebagai MTA) masih mempelajari masalah ini. Dengan demikian, ada beberapa hal yang hampir satu dekade perdebatan dapat memberi tahu kami tentang bagaimana perpanjangan jalur kereta api ke lingkungan Anda dapat mempengaruhi nilai properti Anda.

Apa yang Menentukan Nilai Properti?

Masalahnya rumit. Itu karena banyak faktor yang terlibat dalam penentuan nilai properti, di mana aksesibilitas angkutan umum hanya satu. Jalur transit (termasuk garasi bus dan pekarangan rel) sering dibangun berdekatan dengan zona industri dan jalan bebas hambatan - dan kedua penggunaan lahan ini memiliki efek negatif pada nilai-nilai. Selain itu, peraturan penggunaan lahan yang terbatas dapat mencegah kenaikan nilai properti dengan membatasi pembangunan. Akhirnya, daerah-daerah, di mana jalur transit cepat dibangun, sangat bervariasi dalam vitalitas ekonominya dan gangguan pendapatan rumah tangga.

Perbandingan Sejarah

Secara historis, sebagian besar studi tentang efek transit menunjukkan bahwa kedekatan dengan transit meningkatkan nilai properti (yang merupakan berita bagus bagi penumpang hijau dan lainnya yang berkomitmen menjadikan transit sebagai bagian dari kehidupan mereka). Studi telah menemukan efek positif antara nilai properti perumahan atau komersial dan transit kereta cepat di beberapa kota, termasuk Washington, DC, daerah Teluk San Francisco, New York, Boston, Los Angeles, Philadelphia, Portland dan San Diego. Namun, penelitian di Atlanta dan Miami menunjukkan hasil yang beragam. Di Atlanta, daerah berpenghasilan tinggi di dekat stasiun kereta api menunjukkan penurunan nilai properti dalam satu studi, sementara daerah berpenghasilan rendah menunjukkan peningkatan nilai. Di Miami, sedikit atau tidak ada peningkatan nilai properti ditemukan di dekat stasiun MetroRail.

Sementara perumahan dalam jarak berjalan kaki dari sebuah stasiun sering dapat memperoleh premi, beberapa penelitian telah menunjukkan bahwa tinggal di sebelah stasiun dapat menurunkan nilai properti. Sebuah studi tahun 1990 di San Francisco Bay Area menemukan bahwa rumah dalam jarak 300 meter dari stasiun Caltrain dijual dengan diskon rata-rata $ 51.000, sedangkan rumah dalam jarak 300 meter dari stasiun kereta ringan San Jose VTA dijual dengan diskon rata-rata $ 31.000. Studi yang sama menemukan bahwa tinggal berdekatan dengan stasiun kereta bawah tanah BART tidak memiliki efek gangguan, dan studi lain menemukan situasi yang sama juga terjadi di Portland.

Aksesibilitas

Efek transit pada nilai properti bervariasi sesuai dengan beberapa variabel.

1. Efeknya cenderung paling menonjol di darat dalam jarak berjalan kaki dari stasiun, umumnya dianggap dalam seperempat hingga setengah mil. Kemudahan mengakses stasiun melalui mobil tidak banyak berpengaruh.
2. Semakin besar akses ke pekerjaan yang ditawarkan jalur kereta api, semakin baik dampaknya pada nilai properti, baik bagi penghuni yang mendapatkan pekerjaan maupun untuk bisnis yang menarik karyawan.
3. Semakin besar pentingnya transit ke wilayah keseluruhan, semakin besar dampaknya pada nilai properti. Lebih berharga untuk tinggal atau menyewa ruang kantor lebih dekat dengan sistem yang lebih besar yang membawa penumpang ke lebih banyak lokasi daripada hidup atau menyewa di dekat sistem yang lebih kecil.
4. Ketersediaan tanah yang dapat dikembangkan di dekat stasiun memiliki dampak yang lebih positif pada nilai properti daripada jika tanah dibatasi dari pembangunan. Karenanya, penting bagi kota untuk mengambil pandangan proaktif dan mendorong pembangunan berorientasi transit jika mereka ingin mewujudkan manfaat penuh dari pembangunan jalur kereta api. San Diego mungkin adalah kota yang paling berhasil mempromosikan situs stasiun secara agresif untuk pengembangan berorientasi transit.

Aksesibilitas yang ditawarkan jalur kereta api memengaruhi perubahan nilai properti yang dihasilkan. Misalnya, jalur kereta komuter hanya periode-puncak dapat membuat rumah keluarga tunggal, yang penghuninya mungkin memiliki pekerjaan tradisional dan memiliki mobil untuk digunakan pada malam hari dan akhir pekan, lebih berharga. Garis periode puncak yang sama mungkin memiliki sedikit efek pada perumahan multi-keluarga dengan persentase besar penduduk yang bergantung pada transit. Demikian pula, pengusaha dengan hari kerja bisnis tradisional dapat membayar premi untuk ditempatkan di dekat stasiun kereta komuter, sedangkan pengusaha ritel dan lainnya yang menawarkan jam non-tradisional mungkin tidak.

Masalah aksesibilitas juga menunjukkan bahwa ketika sistem kereta api di wilayah tertentu berkembang dan menjadi lebih luas, tanah di dekat stasiun kereta api yang sebelumnya tidak mengalami peningkatan nilai dapat dilakukan saat jalur kereta tambahan dibuka. Nilai properti dapat meningkat lebih lanjut jika tekanan pembangunan menjadi sangat besar sehingga kode zonasi pada akhirnya santai. Terus naiknya harga bensin juga membuatnya semakin berharga untuk tinggal di dekat stasiun transit.

Garis Bus dan Nilai Properti

Berbeda dengan kereta api, beberapa penelitian telah meneliti efek transit cepat bus terhadap nilai properti. Keuntungan angkutan cepat bus yang sering dikutip adalah fleksibel dan mudah diubah. Keuntungan ini kemungkinan merupakan kerugian dalam hal efek dari angkutan cepat bus terhadap nilai properti bila dibandingkan dengan jalur kereta api. Pengembang mungkin kurang mungkin membangun di sekitar opsi transportasi yang secara teoritis dapat dihentikan kapan saja. Namun, salah satu studi pertama tentang topik ini, yang melihat East Busway di Pittsburgh, menemukan peningkatan yang signifikan tetapi kecil dalam nilai properti untuk tempat tinggal di dekat stasiun East Busway.

Faktor Gangguan

Faktor gangguan telah ditemukan menjadi masalah terutama di daerah pinggiran kota yang tenang. Sifat yang secara inheren lebih keras dari daerah dengan kepadatan lebih tinggi menutupi dampak, jika ada, jalur transit, terutama kereta api. Gangguan hidup di sebelah stasiun dapat diatasi melalui perencanaan yang cermat untuk melindungi kebisingan dan polusi visual dari properti yang bersebelahan. Orang-orang yang telah mengunjungi daerah San Francisco dapat membuktikan bahwa Caltrain jauh lebih keras daripada kereta BART atau kereta api ringan.

Pendekatan Novel

Beberapa pendukung angkutan umum berpendapat bahwa jalur angkutan umum dapat meningkatkan nilai properti secara signifikan sehingga kenaikan pajak properti yang dihasilkan dapat membayar sebagian besar biaya modal kereta api. Beberapa politisi di Toronto telah mendukung penggunaan pendekatan baru ini untuk pembiayaan kenaikan pajak untuk membantu membayar Perpanjangan Subway Sheppard kota.

Secara keseluruhan, keberadaan angkutan kereta api, secara umum, ditemukan memiliki pengaruh yang signifikan tetapi sedikit menguntungkan pada nilai properti residensial dan komersial, dengan pengecualian bidang perumahan yang terletak tepat di sebelah stasiun. Dalam beberapa, tetapi tidak semua, dari kasus-kasus ini, pemilik properti telah melihat sedikit penurunan nilai properti karena faktor gangguan.